"Vergi ödemem gerekiyor mu, faturayı nasıl keseceğim?" sorusu, kısa dönem kiralama işine adım atmak isteyen herkesin sorması gereken en önemli sorudur. Cevap ise nettir: Evet, Türkiye'de Airbnb üzerinden elde edilen tüm gelirler vergiye tabidir ve bu faaliyetin resmi olarak belgelendirilmesi gerekir.
2025 yılı itibarıyla Türkiye'de yürürlüğe giren yeni yasal düzenlemeler, kısa dönem kiralama faaliyetlerini daha sıkı bir denetim altına almıştır. Artık bu iş, basit bir "kira geliri" olarak değil, düzenli bir ticari faaliyet olarak kabul edilmektedir. Bu statü değişikliği, ev sahiplerinin vergi mükellefi olmasını, fatura kesmesini ve birden fazla vergi türünü beyan etmesini zorunlu kılar. Bu süreç gözünüzü korkutmasın. Doğru bilgi ve adımlarla, Airbnb vergi yükümlülüklerinizi sorunsuz bir şekilde yönetebilir ve yasalara tam uyumlu, sürdürülebilir bir gelir modeli oluşturabilirsiniz.
Bu rehberde, bir Airbnb ev sahibinin 2025 yılı itibarıyla bilmesi gereken tüm vergi türlerini, fatura kesme süreçlerini ve yasal olarak nasıl "şirketleşmeniz" gerektiğini adım adım, anlaşılır bir dille açıklayacağız.
Yasal Statü: Neden Şahıs Şirketi Kurmalısınız?
Airbnb gelirlerinin vergilendirilmesindeki en temel ayrım, bu kazancın "Gayrimenkul Sermaye İradı" (GMSİ) yani standart kira geliri olarak değil, "Ticari Kazanç" olarak kabul edilmesidir. Süreklilik arz eden ve bir organizasyon gerektiren (temizlik, misafir karşılama, pazarlama vb.) kısa süreli kiralama faaliyetleri, Maliye tarafından ticari bir işletme olarak görülür. Bu durumun en önemli sonuçları şunlardır:
1.KDV Mükellefiyeti: Ticari faaliyetler, Katma Değer Vergisi'ne (KDV) tabidir.
2.Fatura Kesme Zorunluluğu: Sunduğunuz her konaklama hizmeti için resmi bir fatura düzenlemeniz gerekir.
Bu iki temel zorunluluğu yerine getirebilmek için yasal bir vergi mükellefi olmanız şarttır. Bireysel olarak, yani herhangi bir şirket kurmadan fatura kesmeniz ve KDV beyan etmeniz mümkün değildir. Bu nedenle, Airbnb ev sahipliğine başlayanlar için en yaygın ve pratik çözüm, bir şahıs şirketi (veya şahıs işletmesi) kurmaktır. Şahıs şirketi kurmak, diğer şirket türlerine (Limited, Anonim) göre çok daha hızlı, düşük maliyetli ve yönetimi kolay bir süreçtir.
Vergi Türleri: Hangi Vergileri Ödemeniz Gerekiyor?
Bir şahıs şirketi kurup vergi mükellefi olduğunuzda, Airbnb gelirleriniz üzerinden üç temel vergi türünden sorumlu olursunuz: KDV, Gelir Vergisi ve Konaklama Vergisi.
1. Katma Değer Vergisi (KDV): Oranlar ve Beyan Süreci
KDV, sunduğunuz hizmetin bedeli üzerinden hesaplanan ve misafirden tahsil edilerek devlete ödenen bir tüketim vergisidir. Airbnb ev sahipleri için iki farklı KDV oranı bulunmaktadır:
•Genel Oran (%20): Eğer Turizm Konut İzin Belgesi'ne sahip değilseniz veya belgeniz olmasına rağmen konaklama hizmetleri için geçerli olan istisnadan yararlanamıyorsanız, keseceğiniz faturada %20 KDV hesaplamanız gerekir.
•İndirimli Oran (%10): Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan alınan Turizm Konut İzin Belgesi'ne sahip olan konutlarda sunulan geceleme hizmetleri için KDV oranı %10 olarak uygulanır. Bu, önemli bir maliyet avantajı sağlar.
KDV, her ay düzenli olarak KDV Beyannamesi ile vergi dairesine beyan edilir ve ödenir. Bu süreçte, misafirlerden tahsil ettiğiniz KDV tutarından, işinizle ilgili yaptığınız harcamalar için ödediğiniz KDV'leri (örneğin, temizlik malzemeleri, mobilya, profesyonel hizmet faturaları) mahsup edebilirsiniz. Bu nedenle, tüm masraflarınızın faturalarını saklamanız büyük önem taşır.
2. Gelir Vergisi: Kazancınızın Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Gelir Vergisi, yıl sonunda elde ettiğiniz net kâr üzerinden ödenir. Bu kâr, toplam gelirinizden işinizle ilgili yaptığınız tüm yasal giderlerin düşülmesiyle bulunur.
Gider Olarak Neleri Düşebilirsiniz?
•Airbnb platform komisyonu
•Temizlik ve çamaşırhane masrafları
•Faturalar (elektrik, su, doğalgaz, internet)
•Mülkün amortismanı (yıpranma payı)
•Satın alınan mobilya ve ev aletlerinin giderleri (amortisman yoluyla)
•Bakım ve onarım masrafları
•Ödediğiniz diğer vergiler ve sigorta primleri
Net kârınız, yıl içinde diğer gelirlerinizle (varsa) toplanır ve ortaya çıkan toplam matrah üzerinden, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın her yıl güncellediği artan oranlı vergi dilimlerine göre vergilendirilir. 2025 yılı için geçerli olan dilimler %15'ten başlayıp %40'a kadar çıkmaktadır. Gelir Vergisi, üç ayda bir Geçici Vergi Beyannamesi ve yılda bir kez (Mart ayında) Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilir.
3. Konaklama Vergisi: Misafirden Alınan Ek Vergi
Konaklama Vergisi, geceleme hizmeti bedeli üzerinden hesaplanan ve oranı %2 olan bir vergidir. Bu vergi, KDV matrahına dahil edilmez, yani konaklama bedelinin KDV hariç tutarı üzerinden hesaplanır. Tıpkı KDV gibi, bu vergi de misafirden tahsil edilir, ancak sorumluluğu ve beyanı ev sahibine aittir. Konaklama Vergisi, her ay Konaklama Vergisi Beyannamesi ile beyan edilerek ödenir.
Fatura Nasıl Kesilir? Adım Adım Fatura Düzenleme
Vergi mükellefi olduktan sonra, her konaklama hizmeti için fatura kesmek zorundasınız. Günümüzde bu süreç, e-Belge uygulamaları sayesinde oldukça basittir.
1.e-Arşiv Fatura Sistemine Geçin: Bir mali müşavir aracılığıyla Gelir İdaresi Başkanlığı'nın (GİB) e-Arşiv Fatura portalına veya özel entegratör firmaların sistemlerine kaydolun. Bu sistemler üzerinden internet olan her yerden kolayca fatura oluşturabilirsiniz.
2.Misafir Bilgilerini Alın: Fatura kesmek için misafirinizin Adı-Soyadı, T.C. Kimlik Numarası (veya yabancı ise Pasaport Numarası) ve adres bilgilerine ihtiyacınız olacaktır. Bu bilgileri rezervasyon onayı sonrası misafirinizden talep edebilirsiniz.
3.Faturayı Düzenleyin: e-Arşiv portalında fatura oluştururken aşağıdaki bilgilere dikkat edin:
•Hizmet Açıklaması: "Konaklama Hizmet Bedeli" veya "Geceleme Hizmeti" gibi net bir açıklama yazın.
•Tutar: Konaklama bedelini KDV hariç olarak belirtin.
•KDV Oranı ve Tutarı: Uygulamanız gereken KDV oranını (%10 veya %20) seçin. Sistem KDV tutarını otomatik hesaplayacaktır.
•Konaklama Vergisi: Faturanın alt kısmında, "Vergiye Tabi Olmayan Tutar" veya özel bir alanda %2'lik Konaklama Vergisi'ni ayrıca belirtin.
•Genel Toplam: Sistem, KDV ve Konaklama Vergisi dahil toplam tutarı hesaplayacaktır.
4.Faturayı Gönderin: Oluşturduğunuz e-Arşiv Faturayı, misafirinizin e-posta adresine dijital olarak göndermeniz yeterlidir. Kağıt çıktı almanıza gerek yoktur.
| Vergi Türü | Oran | Beyan Dönemi | Açıklama |
| --- | --- | --- | --- |
| **KDV** | %10 (Belgeli) / %20 (Belgesiz) | Aylık | Hizmet bedeli üzerinden hesaplanır. Gider KDV'leri mahsup edilebilir. |
| **Gelir Vergisi** | %15 - %40 (Artan Oranlı) | Üç Aylık (Geçici) ve Yıllık | Net kâr üzerinden hesaplanır. Tüm yasal giderler düşülebilir. |
| **Konaklama Vergisi** | %2 | Aylık | KDV hariç konaklama bedeli üzerinden hesaplanır. Misafirden alınır. |
Sonuç: Profesyonel Yaklaşım, Sorunsuz Kazanç
Airbnb vergi ve fatura süreçleri, ilk bakışta karmaşık görünebilir. Ancak bir şahıs şirketi kurup, en başından itibaren bir mali müşavir ile çalışarak bu süreci kolayca yönetebilirsiniz. Unutmayın, yasalara uygun hareket etmek sadece sizi ağır cezalardan korumakla kalmaz, aynı zamanda yaptığınız işi profesyonel bir zemine oturtur ve uzun vadede daha güvenli ve sürdürülebilir bir kazanç elde etmenizi sağlar. Gelirinizi beyan etmek, giderlerinizi resmi olarak gösterebilmek ve işinizi yasal bir çerçevede büyütmek, başarılı bir Airbnb girişimcisinin en önemli adımlarıdır.
